שלום עליכם 49

הנכס הנדון מהווה דירת מגורים המצויה בקומת קרקע בבניין בן 4 קומות (כולל קומת קרקע חלקית), על חלקה 93 גוש 6906, כתובתו רחוב שלום עליכם 49, בחלק המערבי של מרכז העיר תל אביב.
רחוב שלום עליכם מסתעף מרחוב הירקון בדרום מערב ומסתיים ברחוב מנדלי מוכר ספרים בצפון מזרח, הבניין הנדון מצוי בחלקו הצפוני של הרחוב ומעבר המערבי.
סביבת הנכס מאופיינת במבני מגורים בבניה רוויה בני 6 - 3 קומות מעל קומת קרקע/עמודים, ותיקים לצד בניה חדשה. הפיתוח הסביבתי מלא.
חלקה 93, בשטח רשום של 348 מ"ר מבונה במבנה מגורים ותיק, בן 4 קומות בנוי בקיר משותף עם חלקה 92 מצפון (שלום עליכם 51). 
הבניין בן 4 קומות מעל מקלט בקומת מרתף וקומת קרקע בנויה חלקית, בבניין 8 יח"ד, ללא מעלית. הבינוי בבניין בחצאי קומות, ובכל חצי קומה דירה, בקומת הגג חדר כביסה, הגג בטון שטוח. 
הדירה, נשוא השומה, בקומת קרקע בבניין חזיתית לרחוב שלום עליכם.
  • דרישת שמאי ועדה: 28,000 ש"ח למ"ר מבונה קרקע
בשומת המשיבה חושבה השבחה לאפשרות לתוספת 8 מ"ר לדירה הקיימת בדחיה ובהתחשב בבניה על הקיים. בהתחשב בכל האמור כפי שיפורט להלן, הרי שהרחבת הדירה בקומת הקרקע הייתה מתאפשרת גם מכוח הוראות תמ"א/38.

לטעמי, רמת הוודאות במצב הקודם אצל אותו רוכש הייתה אולי אף עולה על הוודאות הנטענת על ידי המשיבה מתוקפה של תכנית תא/3616א' וזאת על אף הגדרת הזכויות מתוקף תמ"א 38 כ"זכויות מותנות" ולא "זכויות מוקנות". ואדגיש שוב כי, היקף זכויות הבניה מתוקף התמ"א היה גדול יותר מהיקף זכויות הבניה מתוקף התכנית. אלא שהוועדה המקומית החליטה מטעמיה האובייקטיביים ואולי אף מטעמים נכונים וראויים להגביל ולצמצם את היקף הזכויות "הנדיבות" שהעניקה התמ"א. לאור כך, הרי שיש לראות בזכויות "המצומצמות" אותן אישרה הוועדה המקומית, כזכויות בעלות רמת וודאות מרבית ושוב, זאת למרות שלא ניתן להגדיר את הזכויות כ"מוקנות". מכאן כי, לא עלה שווין של המקרקעין בעת אישורה של תכנית תא/3616א'. 

לעיון בפסיקה