רות 14

הנכס הנדון מהווה דירת גג בקומה העליונה (ד') של הבניין, ששטחה הרשום עומד על 58.4 מ"ר. לדירה צמודה מרפסת גג בשטח 110 מ"ר. מהמידע המצוי בתיק הבניין עולה ששטח הדירה המאושר בהיתר עומד על 83.64 מ"ר עיקרי ומרפסת גג בשטח 97.52 מ"ר, מתוכה 28 מ"ר מקורים בפרגולה. 

חלקה 78 בגוש 6903 מהווה חלקה רגולרית בשטח של 415 מ"ר, עם פינה קטומה בצפון מזרח. לחלקה 4 לרח' רות ועלייה קיים מבנה מגורים ותיק בגובה 3 קומות + קומת גג חזית מערבית באורך 14.15 מ' חלקית מעל קומת עמודים חלקית. בבניין 9 יח"ד + יח"ד אחת במפלס הגג. במועד הביקור בנכס נמצא שבניית המעלית לא מומשה.

הנכס ממוקם במרכז העיר תל אביב, מצפון מזרח לכיכר המדינה, באזור התחום ברח' פרישמן בצפון, ברח' שלמה המלך במזרח, רח' זמנהוף בדרום ורח' ריינס במערב. רח' רות מהווה רחוב מקומי, שקט, חד סטרי בקטע הנדון, המתפצל צפונה מרח' אסתר המלכה ויוצא לרח' פרישמן בסמוך לנכס.
סביבת הנכס מאופיינת במבני מגורים בבניה ותיקה בגובה של 3-2 קומות, מעל קומת קרקע או קומת עמודים מפולשת. בסביבת הנכס קיימים מבנים הכוללים מאפיינים ציבוריים כגון מרפאות, בתי מלון, בתי כנסת וכיוצ"ב ובקצה הדרומי של הרחוב ממוקמת גינה ציבורית.
הפיתוח בסביבת הנכס מלא ובמצב תחזוקה טוב.

 
  • דרישת שמאי ועדה: 25,000 ש"ח למ"ר מבונה קרקע
אין השבחה!

מכאן, שתכנית 3616 א' לא הוסיפה זכויות בנכס ולכן אינה משביחה אותו. לאור מסקנתי זו, לא מצאתי שיש צורך לדון ביתר טענות הצדדים. 

מאחר שסוגית הפטור מהווה סוגיה משפטית מובהקת, בחנתי את ההשבחה בנכס, בהתחשב בכך שאישורה של תמ"א 38 השפיע על שווי הנכס במצב קודם. שווי זה ישקף את תוספת זכויות הבניה המותנות בכפוף למדיניות הוועדה. במצב חדש, הבאתי בחשבון את הזכויות שנקבעו בתכנית 3616 א', בהתחשב בכך שהקנייתן מתממשת בהיתר בנייה.

 

לעיון בפסיקה