סקירת שנת 2017 בנדל"ן והמלצה לשנת 2018

סקירת שנת 2017, מה צפוי בשנת 2018 והמלצת השקעה לשנה החדשה

שנת 2018 כבר ממש עומדת בפתח, וזהו זמן מעולה לסכם בקצרה את מה שהיה בשנה האחרונה בתחום הנדל"ן בארצנו ובעיקר מה צפוי לנו בשנה הקרובה, להערכתנו.
 
שוק המגורים: שנת 2017 אופיינה ביציבות מחירים יחסית לאחר השנים האחרונות. החודשים האחרונים מאופיינים בירידה בכמות העסקאות וביציבות במחירים עם נטייה לעליות קלות. שוק מגורי היוקרה ממשיך להפגין חולשה ונצפו ירידות מחירים באזורים יוקרתיים. עושה רושם כי תכנית מחיר למשתכן מתחילה לתת אותותיה, כשנצפו ירידות במחירים המבוקשים בישובים בהם קיימת בנייה מאסיבית של פרויקטים במחיר למשתכן. הירידות נצפו בעיקר בפריפריה ופחות במרכז, בו ההיצע נמוך יותר.
תחום ההתחדשות העירונית מתחיל להראות את חוזקתו ועוצמתו כאשר צפינו בפרויקטים רבים מתקדמים ומתחילים להתממש במרכזי הערים. לאחר אישורן והקמת פרוייקטים אלו קיים צפי לתוספת של יחידות רבות במוקדי ביקוש.

במדינת תל אביב עדיין ממתינים לפירסומן הסופי של תוכניות רובע 3 ו- 4 (מרכז וצפון העיר), כאשר במועד הפרסום פרוייקטים רבים צפויים לקבל היתרי בניה. בעניין זה נציין כי עלויות הבנייה הישירות במרכז תל אביב ויפו עלו בצורה חריגה לסך של כ- 7,000 ש"ח ומעלה למ"ר ובמרכז הארץ לסך של כ- 5,000 ש"ח למ"ר. להערכתנו, עלויות הבניה בתל אביב צפויות להמשיך לעלות.
 
באחד מהשיעורים הראשונים בלימודי שמאות מקרקעין מלמדים את הנוסחה הבאה (ודוגמא):
 
                     מצב א'                                                              מצב ב'
כ- 30,000 ש"ח למ"ר, כולל מע"מ, בגמר בניה          כ- 30,000 ש"ח למ"ר, כולל מע"מ, בגמר בניה
כ- 25,600 ש"ח למ"ר, בניכוי מע"מ (17%)             כ- 25,600 ש"ח למ"ר, בניכוי מע"מ (17%)
כ- 22,300 ש"ח למ"ר, בניכוי רווח יזם (15%)         כ- 22,300 ש"ח למ"ר, בניכוי רווח יזם (15%)
כ- 10,000 ש"ח למ"ר, עלויות הקמה כוללות    >   כ- 12,000 ש"ח למ"ר, עלויות הקמה כוללות
כ- 12,300 ש"ח למ"ר מבונה קרקע                      כ- 10,300 ש"ח למ"ר מבונה קרקע

 
לכן, ככל ועלויות הבניה ממשיכות לעלות ומנגד מחירי המכירה נשארים יציבים (לצורך הדוגמא), התאוריה אומרת כי הדבר משפיע באופן ישיר על שווי הקרקע וקיים צפי לירידת מחירי הקרקעות בת"א.  
 
עוד בת"א, לאור אישורה של תכנית תא/5000 המתווה את קווי המתאר של העיר לשנת 2025, בעירייה החלו לגבות היטלי השבחה בגין התכנית ועושה רושם שקיימות מחלוקות רבות בעניין זה. היטלי ההשבחה בתכנית תא/5000 צפויים להיות נמוכים מהיטלי ההשבחה אשר צפויים להיגבות בגין תוכניות הרובעים, בהן שוררת אי וודאות וגובה ההיטל יהיה גבוה בהרבה.  
 
 
שוק המשרדים: ענף ההיי טק ממשיך להפגין חוזקה ומשליך באופן ישיר על אחוזי התפוסה הגבוהים ברחבי הארץ ושומר על רמת מחירים די קבועה: 90-120 ש"ח למ"ר בת"א והרצליה ו- 50-70 ש"ח למ"ר ברחבי הארץ. בעניין זה אציין כי קיימות חברות רבות המשכירות שטחים גדולים לשימושן כחללי עבודה (דוגמת: We work, Merkspace, Regus ועוד) השומרות על אחוזי התפוסה הגבוהים בפרויקטים השונים, אך הסיכון בגין השכרת חללים אלו (ובעיקר אי השכרתן) עדיין קיים על חברות אלו, המשמשות בעצם כמתווכות.
להערכתינו, שוק המשרדים ימשיך לשמור על חוזקתו, בעיקר בעקבות הביקושים הגבוהים מענף ההיי טק. מנגד, קיימים פרויקטים רבים במרכז וברחבי הארץ הצפויים להתאכלס במהלך השנה העלולים לפגוע באחוזי התפוסה ובהמשך השנה לגרום לירידות מחירים קלות.
השמאי הממשלתי קבע בסקירתו האחרונה כי שיעור ההיוון לשטחי משרדים הינו כ- 7.8%, אך בפועל נראה כי שוק המשקיעים (חברות ובעיקר פרטיים) מסתפק בתשואה נמוכה יותר, ככל הנראה לאור רמות הריבית הנמוכות במשק.    
 
שוק המסחר: בשנה החולפת נראה כי הענף התאפיין ביציבות. כמו בשוק המשרדים, פרויקטים רבים ושונים צפויים להיפתח ולהתאכלס בשנה הקרובה. מהלך אשר צפוי להוריד את התפוסה והמחירים, בעיקר בקניונים הוותיקים ברחבי הערים וכאלו הנמצאים במיקומים פחות אטרקטיביים. קניונים אלו  ממשיכים לאבד מכוחם ומשווים, כאשר נצפו הקלות בשכ"ד לאור פדיונות נמוכים, תקופות "גרייס" ארוכות, התאמות והשקעות שונות לצורך השארת שוכרים ביחידות.  
השמאי הממשלתי קבע בסקירתו האחרונה כי שיעור ההיוון לנכסים מסחריים הינו כ- 7.6%, אך המחירים הגבוהים בשוק הורידו את התשואה המתקבלת משטחים אלו לרמות של כ- 5%-6% ונראה כי המשקיעים מסתפקים בתשואה זו.
   
שוק התעשיה והלוגיסטיקה (המלצת ההשקעה!!): להערכתינו, השוק הלוהט בענף הנדל"ן. בשנה האחרונה נצפו עליות מחירים גבוהות בכל רחבי הארץ ובעיקר במרכז ובשרון. אזור מודיעין הגיע לרף מחירים של כ- 2 מיליון ש"ח לדונם ומעלה, כאשר נצפו מחירים של כ- 3-4 מיליון ש"ח לדונם תעשיה במרכז (בעיקר כאלו עם נטייה קלה למסחר או עם אופי מסחרי של אולמות תצוגה, אולמות אירועים וכדומה). לדוגמא, בקריית גת ובקריות נצפו מחירים העולים על 1.1 מיליון ש"ח לדונם.
כמובן, חברת אמזון צפויה להתחיל בפעילותה בארץ במהלך השנה ואיתה צפויות לקום מתחרות אשר אמורות לחזק את מגמת הייבוא הזול מחו"ל ומסירתו בהקדם ללקוח, אופי פעילות חדש בארץ הצפוי להגדיל את הביקושים לשטחי לוגיסטיקה. כאמור, אנו צופים המשך עליות חזקות בענף.
 
אנו במרכז להפחתת היטלי השבחה רוצים להודות לכם שוב שהיית חלק ממשפחתנו בשנה שחלפה ואנו שמחים ומתרגשים לקראת כל מה שנמשיך להשיג יחדיו בשנה הקרובה.
 
לשנת 2018 מדהימה!
 
                                                                                                בכבוד רב
 
                                                                                               עמית קו-אל
                                                                                          שמאי מקרקעין וכלכלן