מלאכי 4

נשוא השומה מהווה דירת מגורים הממוקמת בקומה הראשונה בבניין. שטח הדירה הרשום הוא 84.34 מ"ר. 
החלקה הנדונה בעלת צורה דמוית מלבן, שטחה הרשום 292 מ"ר. החלקה פונה בחזית צפונית בת כ-11 מ' לרחוב מלאכי ועומקה הממוצע כ-26 מ'.
על החלקה ממוקם בניין מגורים ותיק (מתחילת שנות ה-60'), בגובה 3 קומות + בנייה חלקית על הגג מעל קומת קרקע חלקית הכוללת שימוש למגורים וקומת מרתף חלקית הכוללת מקלט.
הבניין ממוקם 6 מדרגות מעל מפלס הרחוב, בנוי שלד בטון, קירות בלוקים וגג שטוח מבטון. מצבו הפיזי של הבניין תואם את גילו. הבניין אינו מצוייד במעלית. סה"כ בבניין 5 יח"ד (יח"ד אחת בכל קומה).
על גג הבניין, מבנה חלל המדרגות, מתקנים ויח"ד.
  • דרישת שמאי ועדה: 30,000 ש"ח למ"ר מבונה קרקע
אין השבחה.

הקונה הסביר בנכס הנדון מביא בחשבון ציפייה לעיבוי בנייה / פינוי בינוי, שאינה נובעת כלל מתא/3616א. לא סביר לצפות מהקונה הסביר של דירת מגורים בקומה ראשונה בבניין מגורים משותף הנדון להביא בחשבון בבחינת השווי כל כך הרבה הנחות עבודה במקרה הנדון וקונה סביר קונה דירה בהתאם לערכה הסביר בשוק שאינו נגזר מפוטנציאל ממשי ומסוים מתכנית תא/3616א. לכן, לא מצאתי את התכנית כמשביחה, אלא לעת שיתגבשו הזכויות מכוחה לעת היתר בנייה. לאור מאפייני הממכר והקשיים הקנייניים והפיזיים במימוש תוספת הזכויות, ההתעשרות תחול רק בשלב הסכמות הבעלים בחלקה וקבלת היתר הבנייה. כל אלו מצביעים על כך שאין לגבות בהיטל השבחה בעת מכר, אלא בהתגבשות היתר בנייה.
לפתחי הגיעו מחלוקות רבות בדבר היטל השבחה בגין תכנית לפי ס' 23 ברמת גן, הרצליה, רעננה וראשל"צ, אולם כל אלו עלו רק עם דרישת הוועדות המקומיות להיטל השבחה בעת מימוש בבנייה בלבד ולמועד קובע של מתן ההיתר. בהלכת נקבע כי כאשר יש תכנית שקיים קושי בקביעת היטל ההשבחה לאור אי הוודאות 15 גוזלן במימושה, יש לחייב בהיטל השבחה רק במועד אירוע המימוש – במקרה זה מועד מתן ההיתר. מדיניות זו, תואמת לפסיקה שהותוותה לתמ"א 38 ולמסקנתי כאמור לעיל.

לעיון בפסיקה