מהן זכויות הבניה הפטורות מהיטל השבחה בת"א?

עיקרי מדיניות לבחינת בקשות להיתרי בניה מכח תמ"א 38 תיקון 3א, בהתאם לפרסום באתר עיריית תל אביב יפו מיום 22.11.2017.

עדכון המדיניות העירונית לחיזוק מבנים מכוח תמ"א 38 מובא לאישור הועדה המקומית בעקבות תיקון 3א לתמ"א אשר נכנס לתוקף בדצמבר 2016. מטרתו העיקרית של תיקון 3א, הינה לקבוע באופן ברור את היקף הזכויות המרבי שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 במסלול הריסה ובניה מחדש, הכל כפי שיובהר להלן בהרחבה. למען הסר ספק, יובהר כי מסמך זה מתייחס גם לסל התמריצים במסלול של תוספת לבנין קיים. יודגש כי מסמך המדיניות נועד אך ורק לצורך הוצאת היתרי בניה.

קישור למסמך המדיניות המלא
 

אופן חישוב סל הזכויות לפי תיקון 3א':
התיקון קובע תמריצים דיפרנציאלים להריסת המבנה ובנייתו מחדש בהתאם למספר הקומות בבניין הקיים על פי היתר, והיקף קומה טיפוסית על פי היתר. ככל שהמבנה הקיים בהיתר הינו בעל מספר קומות רב יותר, כך גדלים התמריצים שיקבל בנין זה במסגרת בקשה להריסה ובניה מחדש.
ככל והמבנה עומד בתנאי תמ"א 38,יחושב סל זכויות בנייה מירבי בהריסה ובניית מבנה חדש מחוזק, לפי הפרמטרים המצטברים כלהלן:
1. אישור כל זכויות הבנייה המותרות בהתאם לתכניות החלות על המגרש.
2. תוספת שטח של 13 מ"ר לכל יח"ד קיימת כדין בבניין הטעון חיזוק.
3. תוספת שטח בהתאם למספר הקומות הבנויות כדין בבניין:
    - 1.5 קומות טיפוסיות מורחבות  - אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן קומה אחת.
    - 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות - אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שתי קומות.
    - 3.0 קומות טיפוסיות מורחבות - אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן שלוש קומות.
    - 3.5 קומות טיפוסיות מורחבות - אם המבנה הקיים הטעון חיזוק הוא בן ארבע קומות או יותר.

* קומה טיפוסית מורחבת הינה שטחה של קומה טיפוסית בהיתר בבניין הטעון חיזוק לאחר הרחבתה ב- 13 מ"ר לכל דירה שבנויה בה כדין (בתוספת לשטח ממ"ד שייבנה לכל דירה חדשה). שטחה של קומה טיפוסית יכלול שטחי שרות ושטח מרפסות מקורות.
* קומת מרתף וקומת גג חלקית ששטחה קטן ממחצית הקומה הטיפוסית, לא יבואו במניין הקומות הקיימות במבנה.
* קומה מפולשת תבוא במניין הקומות הקיימות רק אם השטח הבנוי בה הוא לפחות 50% משטח קומה טיפוסית. * שטח בנוי ייחשב רק שטח הסגור בשלוש קירות לפחות.
* למרות האמור, רשאי מבקש ההיתר להביא במניין הקומות הקיימות גם קומה מפולשת שהשטח הבנוי המשולב בה פחות מ- 50% משטח קומה טיפוסית, או שלא משולב בה כל בינוי, ובלבד שאם הובאה בחשבון קומה שאין בה לפחות 50% בינוי כאמור, לא תינתן תוספת שטחי בניה נוספים בגין מילוי קומת עמודים.
* בבניין טעון חיזוק בו קיימת קומה מפולשת - תתאפשר תוספת זכויות בשיעור קומה טיפוסית מורחבת לאחר שיופחת משיעור זה השטח הבנוי המשולב בקומה המפולשת.
* תוספת ממ"ד לכל יח"ד שתאושר.
* תוספת קומת גג חלקית או חדרי יציאה לגג בהתאם לתכנית הגגות החלה.
* תוספת שטחי בניה בתת קרקע בשיעור שלא יעלה על 300% משטח המגרש, למטרות שירות בלבד.

סל הזכויות המותנות מכוח תיקון 3א משמש מצע לבחינת הבקשה בהתאם למדיניות זו של הועדה המקומית לבחינת בקשות מכוח תמ"א 38 .כלומר: סל הזכויות יבחן על ידי הועדה המקומית בכפוף למספר הקומות, קווי הבנין והצפיפות, כפי שנקבעו במסמך זה.

הצפיפות המותרת בקומות הנוספות מכוח תמ"א 38 תחושב בהתאם לקומה טיפוסית בהיתר.

תוספת לבניין קיים - תוספות בניה מתוקף תמ"א 38 בהתאם למפורט בטבלה (ראה עמוד 63 ואילך בקישור המצורף) ולא יעלו על היקף של 2 קומות וקומת גג חלקית. 

מסמך המדיניות העירונית לתמ"א 38 לא יחול על מבנים לשימור בתכניות תקפות.