ישראל אשכנזי 55

הנכס נשוא חוות הדעת ממוקם בעורף החלקה ומהווה בית מגורים בגובה 2 קומות + עליית גג, מעל מרתף. הגישה למבנה מתבצעת משער כניסה המוליך למעבר מקורה עד לכניסה לבית. באזור הכניסה קיימת כניסה נפרדת למרתף, המשמש למגורים. בעליית הגג, תקרה משופעת והיא משמשת למגורים ולחדר כביסה.

חלקה 486 בגוש 6623 מהווה חלקה טרפזית בשטח 729 מ"ר עם חזית מזרחית באורך של 25.43 מ' לרח' אשכנזי. על החלקה קיימות שלוש יחידות דיור, שתיים מהן בחזית המגרש והשלישית, המהווה את הנכס הנדון, מהווה יח"ד עורפית עם שביל גישה ושער כניסה הממוקם בין שתי היחידות החזיתיות. 

המגרש ממוקם בשכונת נווה דן היוקרתית שבצפון מזרח העיר תל-אביב, באזור התחום ברח' משמר הירדן מדרום מזרח, בדרך פנחס רוזן ממערב ורח' טבנקין יצחק מצפון.
רח' ישראל אשכנזי מהווה בקטע הנדון רחוב מקומי, דו סטרי, פנימי ושקט, המקשר בין חלקו הצפוני של הרחוב, המהווה רחוב חד סיטרי לכיוון צפון עד רח' פתחיה מרגנשבורג לבין חלקו הדרומי של הרחוב, המהווה רחוב חד סיטרי לכיוון דרום עד רח' פנחס רוזן.
סביבת הנכס מאופיינת בבתים צמודי קרקע ותיקים וחדשים, בבניה יוקרתית, לצד גינות ציבוריות מטופחות, בית ספר ומרכז מסחרי שכונתי. לאורך רח' הירדן, קיימת בנייה רוויה ותיקה בגובה שתי קומות על עמודים.
הפיתוח בסביבה מלא וברמת תחזוקה גבוהה.

 
  • שווי: 14,000 ש"ח למ"ר מבונה קרקע
אין השבחה!
5
במסגרת הדיון בפני נטען ע"י שמאי המשיבה שתכנית 5000 מאפשרת בנכס בנייה בגובה 3 קומות ולכן מוסיפה לו שטחי בנייה, המשביחים את שוויו. שמאי המבקש השיב כי טענה זו מהווה הרחבת חזית אסורה ואין מקום להעלותה בפני שמאי מכריע. קיבלתי את עמדת שמאי המבקש בעניין זה.
למען הזהירות אציין כי סך שטח הבנייה העילי, המותר בנכס, עומד על 40% ובתוספת עליית גג, ממ"ד וחניה, יעמוד שטח הבנייה המותר בו על כ-174 מ"ר שהם רח"ק 0.77.
בהתחשב בהוראות תכנית 5000, המהווה תכנית מתאר כוללנית, הבנייה הקיימת בחלקה והדחייה הנדרשת להכנתה של תכנית מפורטת, מצאתי שתוספת הזכויות לשטח עילי מהווה שטח שולי וזניח לפיכך קיבלתי את הסכמת הצדדים בעניין זה.

לעיון בפסיקה