ועדת ערר

כאן ניתן לאתר החלטות מרכזיות של ועדות הערר השונות, בחלוקה לתתי נושאים...בלה....
ועדת ערר לתכנון ובניה
ועדת הערר לתכנון ובניה היא הגוף אליו ניתן לערער על סוגיה או  מחלוקת משפטית מול הוועדה המקומית.
 
האם יש לגבות היטל השבחה מחוכר לדורות? (כן) והאם ניתן להפחית מההשבחה את עלות רכישת הזכויות מרמ"י? (לא)
ערר (ת"א) 85238/16 - לוקר חוה (העוררת) נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אונו (04.03.2020).
 
העוררת טענה כי היא אינה בעלת זכויות הבנייה במקרקעין, ולפי הסכם החכירה עם הקרן הקיימת לישראל, אין לה זכות להוספת בנייה בחלקה או להשתמש בזכויות נוספות כלשהן מעבר לבנוי.
הוועדה המקומית טענה כי משחכרה העוררת את המקרקעין, הרי שעל פי הוראות החוק עליה לשלם את היטל ההשבחה שבו חב הבעלים. ככל שהעוררת זכאית לשיפוי, בהתאם להסדרי השיפוי הקבועים בחוק, הרי שעניין זה הוא במישור היחסים שבינה לבין הקרן הקיימת לישראל.
 
ועדת הערר קבעה כי כאשר חלה השבחה, ישלם בעלם של המקרקעין היטל השבחה, אך אם המקרקעין מוחכרים לדורות, הרי שההיטל ישולם על ידי החוכר. להשלמת התמונה נציין כי על פי החלטות המנהל שהובאו ע"י הועדה המקומית, קיימים הסדרי שיפוי גם על פי החלטות המנהל.
 
טענה נוספת של העוררת הייתה כי יש להפחית מהיטל ההשבחה את עלות רכישת הזכויות ממנהל מקרקעי ישראל.
 
ועדת הערר קבעה כי הערכת ההשבחה לא נעשית לזכויות העוררת, ואף לא להתעשרות של העוררת ככזו. הערכת ההשבחה צריכה להיעשות למקרקעין, כאשר החייב על פי הדין הוא הבעלים. מטעם זה אין מקום במסגרת הערכת ההשבחה, לבחון מה הייתה עלות רכישת המקרקעין. אם בכלל, יש לשאול האם קיומו של חוכר בנכס במועד אישור התוכניות המשביחות משפיע על שוויים של המקרקעין או על גובה עליית ערכם כפי שהם מוערכים בשוק החופשי. אך העוררת לא הגישה שומה נגדית ולא התייחסה לעניין זה.
 
האם ניתן לבנות בריכת שחייה פרטית בחצר בית פרטי, גם במידה ואין הוראה ספציפית בתכנית בניין עיר? (כן)
ועדת ערר מס' רג/5107/08 זייגריך נילי ושלמה נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה רמת-גן (04.12.2008).
 
וועדת הערר קבעה כי בריכת שחייה פרטית הינה חלק אינטגרלי ממגורים צמודי קרקע ולפיכך שימוש זה אינו חורג לשימוש זה. אין לדעתנו בהכרח צורך כי תכנית מתאר תקבע באופן מפורש את האפשרות להקים בריכת שחייה פרטית.
 
 
 
 
האם ניתן לגבות היטל השבחה בגין שימוש חורג לחניון, בזמן שקיימת תכנית בנין עיר בתוקף? (לא) בית משפט השלום בתל אביב יפו
עשא (ת"א) 22989-08-11  חניוני מאיה בע"מ (המערערת) נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו (23.05.2012).
 
המערערת הינה חברה המפעילה חניוני רכב, טענה כי שווי החלקה, בהתאם לשימוש הטוב והיעיל והטוב, הינו בהתאם לתוכנית בניין עיר בתוקף להקמת פרויקט מסחר ומגורים. השימוש כחניה פוגע בשווי המקרקעין, כיוון ששווי המקרקעין גבוה יותר בשימוש בהתאם לייעוד המקורי.
הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו טענה כי שווי המקרקעין עלה כתוצאה מאישור השימוש החורג, שכן עד קבלת היתר בניה למימוש פרויקט מסחר ומגורים, נוצרת הכנסה לתקופת ביניים.
השמאי המכריע קבע כי עמדת הוועדה המקומית היא הנכונה. השמאי המכריע התייחס לתקופת הביניים, במהלכה החלקות פנויות ואינן מניבות הכנסה מלאה, בזמן ששימוש בקרקע כחניון מסחרי יניב הכנסות.
בית המשפט הפך את החלטת השמאי המכריע, כשטען כי השמאי המכריע שגה ואינו הביא בחשבון את העובדה שהייעוד המתאפשר על החלקות, הינו למגורים ומסחר, וניתן למימוש מידי (בכפוף להוצאת היתר בניה). לסיכום קבע בית המשפט, כדלקמן:
 
"...בהתאם לסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק, "ליצירת אירוע מס בהיטל השבחה נדרשים שני אירועים ותנאי אחד: האירוע הראשון- עליית שווים של המקרקעין; האירוע השני- אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. התנאי הוא כי האירוע הראשון הוא תוצאה של האירוע השני. אושרה תוכנית, ניתנה הקלה או הותר שימוש חורג, ושווים של המקרקעין לא עלה, אזי לא חל כל אירוע מס כלל ועיקר". במקרה דנן, מתקיים האירוע השני של מתן היתר לשימוש חורג. לעניין האירוע הראשון – עליית שווי המקרקעין, התוכניות החלות על החלקות מייעדות אותן למסחר ולמגורים. ההיתר לשימוש חורג ניתן לצורך חניון.
יש לקבל את עמדת המערערת לפיה יעוד של חניון הינו בבחינת יעוד נחות לעומת יעוד למסחר ולמגורים. השימוש שנעשה בחלקות כחניון אינו השימוש המיטבי. מכל אלה, האירוע הראשון אינו מתקיים, היינו לא חלה השבחה במקרקעין ומכאן שאין לחייב את המערערת בתשלום היטל השבחה."
 
 
האם יש לשלם היטל השבחה על שטח חדרי ממ"ד / חדר מחוזק? (כן במידה והמימוש נעשה בצורה של מכר ; לא במידה והמימוש נעשה בדרך של היתר בניה)
ערר (י-ם) 417/11 - חשדר מגדלי שליטה בע"מ (העוררת) נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים.
העוררת ביקשה לבנות פרויקט מגורים במקרקעין (רחוב יפו, ירושלים), בדרך של הוצאת היתר  וכן למכור חלקים ממנו. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, הציגה דרישת תשלום להיטל השבחה, עליה הוגש ערעור לוועדת ערר. וועדת הערר מינתה שמאי מייעץ, אשר גילה כי מלבד שטחי הבנייה העיקריים, מבוקשים "חדרים מחוזקים". השמאי המייעץ קבע כי חדרים מחוזקים אינם כלולים בהגדרת הממ"ד ולכן אינם פטורים מהיטל השבחה.
העוררת הגישה השגה על קביעה זו, וטענה כי חדרים מחוזקים מהווים ממ"ד ולכן שטחים אלו פטורים מתשלום היטל השבחה.
וועדת הערר קבעה כי לחייב את העוררת בהיטל השבחה בגין שטחי שירות המשמשים למרחבים מוגנים, לגבי מימוש בדרך של מכר. באשר לשטחי השירות המשמשים למרחבים מוגנים אשר ימומשו בדרך של היתר בניה, אלו יהיו פטורים מתשלום היטל השבחה, כל עוד שטחים אלו יאושרו כמרחבים מוגנים. 
האם יש לשלם היטל השבחה על שטח חדר מחוזק? (כן)
ערר 1051/19 זקש אשר (עורר) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים. עמדת ועדת הערר קיבלה את עמדת הוועדה המקומית לפיה, השטח עבור חדר מחוזק הינו שטח עיקרי ולא שטח שירות, זאת שעה שהתוכנית קובעת מפורשת כי השטח עבור ממ"ד הינו שטח שירות. ככל שהעורר מבקש בינוי עבור חדר מחוזק יש לכלול זאת במסגרת השטח העיקרי המתווסף".
 
האם ניתן לקבל פטור מהיטל השבחה בעבור 2 דירות (או יותר) באותו בניין, אשר כל אחת מהדירות בשטח קטן מ 140 מ"ר? (לא) והאם שטח הממ"ד מהווה חלק מהדירה לצורך חישוב פטור ל 140 מ"ר? (כן)
ערר (צפון) 8007/19 ‏ תומר שמעון כמוס (העורר) נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה צפת (05.11.2019).
ועדת הערר דחתה את הערעור מאחר והועדה המקומית העניקה פטור לעורר ובני משפחתו בעבור אחת מדירות העורר. יצוין כי שטח הממ"ד מהווה חלק מהשטח הכולל של הדירה. 
 
מהו המועד הקובע לבחינת פטור מכוח סעיף 19(ג)(1), לדירה בשטח קטן מ 140 מ"ר? (יום אישור התכנית המשביחה)
בר"ם 18/7114 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' שלמה שילה ואח'
(19.11.18).
בית המשפט העליון קבע כי המועד הקובע לבחינת פטור לדירה בשטח הקטן מ 140 מ"ר [מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה], כאשר מדובר בהשבחה שמקורה בתכנית, המועד הקובע יהא יום אישור התכנית המשביחה.
 
האם יש לקבוע שווי מופחת בהיטל השבחה בגין זכויות המוענקות בדרך של הקלה (הפוקעות בעת הריסת הנכס)? (כן)
ערר (ת"א) 85115/13 ‏ ‏ עדי ולירון כגן (העוררים)  נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה (17.12.2019).
השמאי המייעץ שמונה בערר זה קבע כי יש להכיר בהפרש בין התועלת מזכויות שמוקנות בתכנית לבין התועלת מזכויות שמוקנות בהקלה. ככלל, הפרש תועלת זה יעמוד על 10%. במקרה הנדון שבו ההקלה הניתנת כתוספת על מבנה שהוקם בשנת 1970, אשר אין בו מרתף (ואשר השמאי המכריע קבע עוד קודם לכן ואף הצדדים סברו כי השימוש היעיל והטוב במקרקעין הוא דווקא הריסת המבנה וניצול הזכויות המאושרות במקרקעין במלואן), קבע השמאי המייעץ מקדם הפחתה לזכויות שהוקנו בהקלה בשיעור של 15%. למעשה, להבדיל מבניה חדשה במגרש ריק, במקרה דנן מדובר בתוספת בניה על מבנה ישן, ומשך החיים הכלכליים של בניה כזו קצר יותר. משכך, נקבע מקדם הפחתה גבוה יותר לזכויות.
ועדת הערר קיבלה את עמדת השמאי המייעץ.
 
האם יש להביא בחשבון את מרכיב המע"מ לצורך חישוב היטל השבחה, במגרש המיועד ל 14 יח"ד? (לא)
ערר 0119/8011 יוסיף ניב חורי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה ירושלים (08.12.2019).
ועדת הערר קבעה כי שוק הרוכשים למגרש המיועד ל 14 יחידות דיור בבנייה רוויה אינו שוק של פרטיים ולפיכך יש לקזז את רכיב המע"מ מערכי השווי במצב החדש.
 
 
סמכויות ועדת ערר ביחס להחלטת שמאי מכריע
ערר (מרכז) 9027/11 צבי קופרלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ.
ועדת ערר לא תתערב, לא בקביעת שווי ולא בקביעת מקדם כזה או אחר ע"י שמאי מכריע, ובוודאי שלא בשיעורו. כל אלו עניינים שמאים מובהקים הם, בתחום מומחיותו ומקצועיותו של השמאי המכריע.