אלכסנדר ינאי 6

הנכס הנדון הינו דירת מגורים בקומה א' בבניין בן 3 קומות מעל קומת עמודים ברחוב אלכסנדר ינאי 6 בשכונת הצפון הישן בתל אביב יפו. הבנין בנוי על חלקה 405 בגוש 6212 ,ששטחה הרשום הינו 544 מ"ר.
רחוב אלכסנדר ינאי הינו רח' מגורים שקט, מקביל ממערב לרח' אבן גבירול וניצב לשדרות נורדאו, התנועה ברחוב היא חד סטרית מכיוון צפון לדרום. הרחוב מאופיין בבנייני מגורים ותיקים בני 3 קומות מעל קומות עמודים.
הבניין הנדון מהווה חלק מבניין משותף עם חלקה 404 עליה קיים בניין נוסף הבנוי בקיר משותף. בקומת הקרקע (קומת עמודים חלקית) של הבנין 2 דירות ובכל אחת מ – 3 הקומות 3 דירות. לבנין גג בטון שטוח. בבנין מעלית נוסעים. הדירה הנדונה ממוקמת בקומה א' ופונה לעורף הבנין, שטח הדירה כ – 62 מ"ר (שטח לארנונה).
מצבו הפיזי של הבנין תקין ובמצב תחזוקתי טוב. בסביבת הנכס קיים פיתוח עירוני מלא. 
  • שווי: 23,500 ש"ח למ"ר מבונה קרקע
באומדן השווי (בגין תוספת של כמעט 2 קומות מלאות) הובא בחשבון הפחתה לסיכון ודחיה, עלויות התאמה ומושע. 

מאחר והסוגיה לא הוכרעה באופן סופי ע"י הערכאות המשפטיות, במידה ויקבע כי יש להביא בחשבון את הפוטנציאל הנובע מתמ"א 38 ואת הבקשה להיתר שאושרה עקרונית – השווי במצב הקודם הינו בשיעור של 90% מהשווי במצב החדש ולפיכך גובה ההשבחה 10% מההשבחה שחושבה.

לעיון בפסיקה